Rente Vorsorge Immobilienkauf – Veränderungen in der Zukunft

#Rente und #Vorsorge durch #Kauf einer eigengenutzte #Immobilie – #Immobilienpreise (immer noch) im Aufschwung. Wohnraum auf dem Land wird auch teurer.

Der #Immobilienerwerb zur #Eigennutzung ist und bleibt eine Empfehlung zur #Altersvorsorge.

Allerdings sollten die Zinsen – auch wenn sie langfristig nicht markant ansteigen werden – LANGFRISTIG – festgeschrieben werden.

Eine #Zinsfestschreibung bis zum Ende der #Darlehenslaufzeit bieten allerdings wenige Institute an.

(Sofortfinanzierung mit einer #Zinsfestschreibung über die #gesamte #Laufzeit gibt es seit vielen Jahren bei der #Debeka

https://www.debeka.de/produkte/bausparen_finanzieren/finanzieren/index.html )

Inwieweit der #Erwerb einer Immobilie zum vermieten als Altersversorgung sinnvoll ist, muss kritisch betrachtet werden.

Gründe:

1.

Die Anzahl der Wohnimmobilien beträgt heute etwa 40 Mio.

In Deutschland leben derzeit etwa 82,8 Mio. Menschen.

Aufgrund des demografischen Wandels werden bei einer Geburtenrate von 1,5 Kindern pro Frau zu wenig Kinder geboren); es wären 40% mehr Kinder notwendig (2,1), damit die Bevölkerung konstant bleibt.

Die Bevölkerung wird kleiner und in den kommenden 30 Jahren auf ca. 64-73 Mio. zurückgehen.

Die Nachfrage nach Immobilien wird hierdurch kleiner.

2.

Wer eine Immobilie kauft, um diese zu vermieten, muss auch berücksichtigen, dass diese Immobilie altert und Investitionen später notwendig sind.

3.

Eine vermietete Immobilie macht auch Arbeit.

Neben

– der Abrechnung,

– der evtl. Teilnahme an Eigentümerversammlungen

– der Neuvermietung

besteht auch das Risiko des Mietausfalls, wenn der Mieter nicht mehr seine Miete bezahlt bzw. bezahlen kann (Arbeitslos, zu geringe Rente, Erwerbsunfähigkeit, Tod des Partners usw.)

Je älter der Eigentümer (Vermieter) ist, desto schwieriger wird diese Arbeit.

Meist muss dann diese Tätigkeit auf andere Personen übertragen werden (Angehörige oder Hilfsdienste: www.privatbuero.de

Insofern ist zwar der Kauf für die eigene Immobilie zu empfehlen, allerdings der Kauf einer Immobilie zum vermieten gut zu überlegen.

Wer nun meint, dass Ballungszentren immer eine hohe Nachfrage haben werden, sollte die Veränderungen, die es in den kommenden 30 Jahren geben wird, nicht übersehen.

Digitalisierung und autonomes Fahren verändert die Welt und auch Deutschland

Durch:

– autonomes Fahren

– digitale Transformation (Veränderungen in der Arbeitswelt)

wird sich nicht nur der Arbeitsort (z.B. mehr Homeoffice, Studium zum größten Teil von zu Hause aus) verändern, sondern auch unsere Kultur verändern.

Gerade auch das autonome Fahren wird dazu beitragen, dass man nicht mehr im Ballungszentrum wohnen muss.

Zwei Tipps:

1.

Wer die Altersversorgung im Blickfeld hat, sollte auch die rechtliche Vorsorge spätestens dann berücksichtigen.

Neben der Dokumentation aller Unterlagen (z.B. auch Originalscheidungsurteil oder wichtige Ergänzungsvereinbarungen bei der betrieblichen Altersversorgung sollten auch

– Generalvollmacht, Vorsorgevollmacht, ggf. Sorgerechtsverfügung, Betreuungsverfügung, Testament, Bestattungsverfügung usw.

nicht vergessen werden.

Ideal ist hier der „Notfallordner-Vorsorgeordner“ von

www.notfallordner-vorsorgeordner.de

Diese Notfallvorsorge gibt es in 90 verschiedenen Versionen, abhängig vom beruflichen Status, der hierbei dringend zu berücksichtigen ist.

(Preis ab 27 Euro inkl.MWSt.zuzügl. Verpackung und Versand)

2. Einen Trend über die derzeitige Immobilienpreise hat die Postbank gerade veröffentlicht.

https://www.n-tv.de/wirtschaft/Wohnraum-auf-dem-Land-wird-auch-teurer-article20898060.html

Warum die bAV noch nicht den richtigen Schwung hat

Das Fehlen von Abschlüssen beim #Sozialpartnermodell und auch die Weiterentwicklung in der bisherigen bAV-Welt 1 haben zwei Gründe.

Keine Frage, die #betriebliche #Altersversorgung ist heute schon interessanter, als die Geldanlage für die Altersversorgung bei einer Bank oder Fonds. Die steuerliche und sozialversicherungsrechtliche #Förderung sowie der Arbeitgeberzuschuss bei der Entgeltumwandlung sind hervorragend. Allerdings sehen Arbeitnehmer und #Gewerkschaften noch Ergänzungsbedarf. Dies nicht nur bei der Abschaffung der #Vollverbeitragung in der #Rentenauszahlung, sondern auch bei der #Anlageform (#Asset-Management).

Der Hauptgrund beim Sozialpartnermodell ist, dass jegliche Garantie in der Leistungsphase fehlt. Auch wenn die Leistung als Zielrente vereinbart wird und die Ausfinanzierung durch die PfAV (Pensionsfondsaufsichtsverordnung) klar geregelt ist.

Im Gegensatz zum #Sozialpartnermodell (sogenannte bAV-Welt 2) hat die bisherige bAV (#bAV-Welt 1) eine 100%ige Leistungsgarantie.

Diese Sicherheit kostet allerdings #Renditechancen.

Bessere Chancen würden in der Mitte liegen. Der Gesetzgeber wäre gut beraten, entweder für die „bAV-Welt 1“ und „bAV-Welt 2“ 75 bzw. 80% als #Garantieleistung festzulegen oder

  • – in der „bAV-Welt 1“ 75%
  • – und in der „bAV-Welt 2“ (#Sozialpartnermodell) 50%

festzulegen.

Gerade die #Niedrigzinsphase – die durch den #demografischen #Wandel noch Jahrzehnte andauern wird – wäre es sinnvoll, bessere #Renditemöglichkeiten in der bAV zuzulassen.

Europa Zuschuss aus ESF
Die Niedrigzinsphase hat kein Ende bei diesem demografischen Wandel

Würde bei einem Mischmodell (Garantieleistung in Höhe des eigenen Nettoaufwandes) im Extremfall nur die Garantieleistung fällig, würde der Arbeitnehmer trotzdem seine eingezahlten Netto-Beiträge wieder erhalten.

Grund: Die Steuer-, Sozialversicherungsbeiträge und der Arbeitgeberzuschuss decken weit mehr als den Risikoanteil von 25-50%.

Ein kleines Rechenbeispiel hierzu in vereinfachter Form

75 % Garantie mit Kapitalanlage von 6%

Eine Kapitalanlage mit 100 % Leistungsgarantie müsste in wertpapiergebundenen Kapitalanlagen erfolgen. Je nach Mischung wird hier gerade einmal eine Verzinsung von max.ca. 1-1,5 % erreicht.

Erfolgt eine Kapitalanlage mit 25 % Risikoausfall, kann durchaus unter bodenständiger Betrachtung jährliche eine Verzinsung von 6 % erreicht werden. Hierbei bestehen erheblich mehr flexible Möglichkeiten.

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Wie hoch wäre das Kapital nach 30 Jahren

Werden mtl. 100 Euro* mit 1 % Zins auf 30 Jahre angelegt, so entsteht ein Kapital von 41.932,84 €*.

Wird das Kapital flexibel angelegt und aufgrund der 75 %igen Auszahlungsgarantie mit 6 % Durchschnittsverzinsung angelegt, ergibt sich ein Kapital von 97.451,30 €*.

Eingezahlt wurden in beiden Berechnungen insgesamt 36.000 €, wovon ca. 50 % aus dem Nettoeinkommen stammt. 
Die übrigen 50 % sind Ersparnisse aus Steuern, Ki.Steuer, Sozialversicherungsbeiträge, Arbeitgeberzuschuss (§ 1a Abs. 1a BetrAVG, bzw. beim Sozialpartnermodell Arbeitgeberzuschuss nach § 23 Abs. 2 und ggf. zusätzlich § 23 Abs. 1 BetrAVG). 

Beim Sozialpartnermodell könnte beispielsweise zwischen den Tarifparteien ein Arbeitgeber-Sicherungsbeitrag (§ 23 Abs. 1 BetrAVG) auch für bestimmte Arbeitnehmer (z. B. Arbeitnehmer unter einem Jahres-Bruttogehalt oder wenn 50 %ige Garantieleistung nicht erreicht werden würde) festgelegt werden.

Wie hoch wäre das Risiko und die Chance dann bei der betrieblichen Altersversorgung?

Bei einer 75 % Auszahlungsgarantie wäre in der bAV-Welt 1 das Risiko vor Steuern und vor Sozialabgaben bei 9.000 €*. 
Berücksichtigt man die Steuern und Sozialabgaben, dann ist das Risiko bei „0“*, denn die Steuer- und Sozialversicherungsersparnis ist bei ca. 50 % und die Versteuerung sowie der Krankenkassen- und Pflegeversicherungsbeitrag in der Auszahlungsphase wird sich bei ca. 25 % bewegen. Insbesondere, wenn der volle Beitrag für die kranken- und Pflegeversicherung halbiert wird, dürfte es für den Arbeitnehmer kein Risiko mehr sein.

Würde eine 6 %ige jährliche Verzinsung erreicht, wäre der Gewinn (vor Steuern und vor Sozialabgaben bei 61.451,30 €*.
Nach Steuern und Sozialabgaben (inkl. Arbeitgeberzuschuss) wäre der Bruttogewinn bei rund 43.451,30 €*, wovon denn die Steuern und Kranken- und Pflegeversicherungsbeitrag noch abzuziehen sind.

Vergleicht man die bisherige „bAV-Welt 1“ – 100 Garantie mit einer „bAV-Welt 1“ mit 75 % Garantie, dann würde wohl jeder Arbeitnehmer das Risiko von „0“ eingehen.

Eine ähnliche Berechnung würde sich auch in der „bAV-Welt 2“ (Sozialpartnermodell) ergeben, wenn eine Garantieleistung von 50 % (ohne Sicherungsbeitrag) bzw. 75 % (mit Sicherungsbeitrag) im Sozialpartnermodell vereinbart würde.

Die Anpassung der Garantieleistung würde sicherlich aufgrund des derzeitigen Niedrigzinsumfeldes von allen Parteien (politische, gewerkschaftliche und Arbeitgeberverbände) mitgetragen werden.

Letztendlich würde dies zu einer verbesserten Umsetzung der betrieblichen Altersversorgung – insbesondere auch im Sozialpartnermodell beitragen. Für die mittelbaren Durchführungswege (Pensionskasse, Pensionsfonds und Direktversicherung) in der bisherigen bAV-Welt 1 und bAV-Welt 2 würde die Änderung der entsprechenden gesetzlichen Grundlagen (z. B.: §1 Abs.1 S.3 betrAV und § 21 ff. BetrAVG) ein erheblicher Entwicklungsschub.

Ebenso wäre es förderlich, endlich die #Doppelverbeitragung in der Leistungsphase abzuschaffen.

Die volle Beitragslast in der Kranken- und Pflegeversicherung ist weder wirtschaftlich, noch moralisch hinnehmbar, denn letztendlich hat der Arbeitnehmer auch nur maximal 50 %* dieser Beiträge in der Sparphase eingespart.

Der Gesetzgeber ist gefragt hier baldmöglichst zu handeln

Letztendlich ist die Doppelte Haltelinie nur noch bis 2025 gesetzlich festgeschrieben. Die geburtenstarken Jahrgänge werden ab 2024 die Rentenkassen erheblich belasten, so dass es höchste Zeit wird, dass die ergänzende Altersversorgung in einer betrieblichen Altersversorgung eigentlich zur Pflicht – wenigstens Opting-Out – werden sollte.
Denn auch 48 % (doppelte Haltelinie) führt ohne die betriebliche Altersversorgung zu einer Halbierung des Einkommens in der Rente.

bAV-Experte--bAV-Spezialist-Betriebswirt-fuer-betriebliche-Altersversorgung
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Festnetz: 07156 967 – 1900

Smartphone: 0177 27 166 97

bAV-Experte Experte für betriebliche Altersversorgung www.bAV-Experte.de
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bAV-Leitfaden.de Der Leitfaden in der betrieblichen Altersversorgung für Arbeitgeber, Steuerberater HR-Mitarbeiter, bAV-Spezialisten
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 *Für die Erläuterung erfolgte eine vereinfachte Darstellung bezogen auf den Sparanteil, damit dieses Modell leicht verständlich bleibt.